農村衛生政策、土地利用、工業、客戶群體、發展最全面分析

田園養生是指以田園為生活空間，以農作、農事、農活為生活內容，以農業生產和農村經濟發展為生活目標，回歸自然、享受生活、修身養性、度假休閑、健康身體、治病養生的生活方式。目前，人們對健康的需求已經成為繼溫飽需求之后的又一個主流市場趨勢和時代發展熱點。

農村健康發展應認識到農村健康資源的重要性。為了實現農村健康的目標，游客必須體驗農業的樂趣，享受農村的緩慢生活，感受健康文化和農業生活。農村健康項目的規劃和發展，首先要確保優質的農村旅游空間，最終通過自然的農業文化體驗項目實現健康的目的。

廣義上，農村旅游空間可分為田園、村莊和自然。充分發揮田園空間載體的作用，將村莊與田園融為一體，而不是簡單地在野外建房。由此衍生出來的健康地產依托休閑種植業。在經營休閑種植業項目的同時，引入房地產的經營思路，從產品規劃、景區服務、營銷推廣等方面進行房地產經營，更好地發揮莊園優勢，深入挖掘莊園健康產品的市場潛力。

田園健康項目：支持國家政策

(一)大健康產業政策紅利

2017年5月，國家旅游局等五個部門聯合發布了《關于促進健康旅游發展的指導意見》，指出重點開發高端醫療、特色專業、中醫保健、康復、醫療結合等一系列產品，以醫療機構、健康管理機構、康復護理機構、休閑護理機構為載體，打造健康旅游產業鏈。

這需要將衛生服務業從城市的醫療機構和療養院轉移到旅游目的地或生態保護良好的地區，以滿足越來越多的個性化、多層次的衛生服務和旅游需求。

同時，中共中央、國務院發布《2030年健康中國規劃綱要》，明確目標:到2020年，健康服務業總規模超過8萬億，到2030年達到16萬億。圖1顯示，到2016年，中國大型衛生產業規模達到3萬億元。到2020年，衛生服務業總規模超過8萬億元，但包括衛生旅游在內的一些細分仍然是藍海。隨著技術的進步和消費升級，它將煥發新的生命。

據統計，2016年中國旅游市場總交易規模約為46900億元，養生旅游總交易規模約為600億元。根據數據預測，目前健康旅游市場市場環境良好，發展空間巨大。未來五年，養生旅游市場規模將迅速增長，年復合增長率有望達到20%。2020年市場規模將在1000億元左右。健康旅游作為大型健康產業和旅游業的復合產業，將成為下一個投資重點。

2011年至2016年健康產業規模

中央一號文件指出，充分發揮農村各類物質和非物質資源豐富的獨特優勢，利用旅游+”、“生態+促進農業、林業、旅游、教育、文化、醫療保健等產業的深度融合。豐富農村旅游形式和產品，建設各種主題農村旅游目的地和優質路線，發展具有農村特色的民宿和養老基地。

(二)發展休閑養生農業相關土地政策

1.休閑農業用地使用范圍

--農民有自己的、閑置宅基地

農業部等部門關于積極發展農業功能促進休閑農業發展通知明確規定支持農民發展農舍，閑置宅基地余額建設用地可用于休閑農業，因此在休閑農業發展建設中充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

然而，在休閑農業園區的發展過程中，開發商的慣性思維往往是拆除和重建這些破舊的房屋，而不是根據現有的基礎進行改造和裝飾。眾所周知，這不僅破壞了農村田野的原始風味，而且實際上增加了酒店住宿土地審批的難度和建設成本。

--農村集體建設用地

主要包括：鄉（鎮）村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。具體是指鄉（鎮）村建設用地，鄉（鎮）村建設用地是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資用于非農業建設的土地。

--城鄉建設用地增減掛鉤

城鄉建設用地增減掛鉤，是指根據土地利用總體規劃，將若干農村建設用地(即拆舊地塊)和擬用于城市建設的地塊(即建新地塊)共同組成新舊項目區(以下簡稱項目區)。在保證項目區各類土地面積平衡的基礎上，最終實現建設用地總量不增加。耕地面積不減，質量不減，城鄉用地布局更合理。

--四荒地

2016年，中央一號文件和《農業部等11個部門關于積極發展各種農業功能，大力促進休閑農業發展的通知》鼓勵利用四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閑農業，優先利用四荒地發展中西部少數民族地區和集中連片貧困地區的休閑農業。

四荒地是農村豐富的土地資源，包括農民集體使用的四荒地和農民集體經濟組織所有的四荒地，具體是荒山、荒溝、荒山、荒灘等未使用的土地，屬于當前經濟環境中未充分、合理、有效利用的土地，但屬于一種寶貴的資源。

四荒地可以通過家庭合同承包，也可以通過招標、拍賣、公開協商等方式承包；可以承包給集體經濟組織成員，也可以承包給集體經濟組織以外的人。四荒用權的合同、租賃或拍賣期限不得超過50年。

--其他方式

《國務院辦公廳關于促進農村一、二、三產業一體化發展的指導意見》(國家發展[2015]93號)提出，在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，允許社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田和生態公益林。利用一定比例的土地開展觀光休閑度假旅游、加工流通等經營活動。

礦區地面遺留的原建設用地可直接轉為旅游設施建設用地；尾礦池、棄石堆場或礦區已占用的其他廢棄用地，可按一定比例（如10-20%）轉為旅游設施用地，恢復生態，其余為工礦遺址景觀用地。

從生態涵養區村莊搬遷的宅基地和新農村建設農民上樓留下的宅基地，可以因地制宜轉為旅游設施建設用地。

在大面積森林(超過10公頃)綠地作為生態旅游資源時，允許3-5%的土地轉為旅游設施用地。

2.休閑農業用地限制范圍

--土地利用規劃不得超過土地利用規劃

休閑農業的發展必須明確公園在當地土地規劃中占用的土地使用，符合規劃使用條件的，積極爭取土地建設使用指標，滿足休閑農業公園對建設用地的要求。

--基本農田不得占用

基本農田有五禁止：不得占用基本農田進行植樹造林、發展森林水果產業、森林糧食、超標建設農田林網；不得以農業結構調整的名義，在基本農田挖池塘養魚、建設畜禽養殖建筑等嚴重破壞農業層的生產經營活動；非法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；不得以退耕還林的名義違反土地利用總體規劃，將基本農田納入退耕范圍；非農業建設項目不得占用基本農田（國家重點建設項目除外）。因此，在開發休閑農業時，必須弄清楚它是否占有基本農田。

--嚴禁隨意擴大設施農用地范圍

以農業為基礎的休閑觀光用地，應當按照建設用地進行管理。以農業為基礎的休閑觀光度假勝地、各種莊園、酒莊、農舍、永久餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠農產品加工、展覽、銷售等用地，必須按照法律法規管理，而不是農業用地。

--土地利用規劃不得超過土地利用規劃

休閑農業的發展必須明確公園在當地土地規劃中占用的土地使用，符合規劃使用條件的，積極爭取土地建設使用指標，滿足休閑農業公園對建設用地的要求。

各地區土地資源部門將制定土地利用總體規劃，規劃規定土地使用，明確土地使用條件，土地所有者和用戶必須嚴格按照規劃確定的使用條件使用土地；確定年度土地利用計劃，具體安排年度新建設用地、土地開發補充耕地數量和耕地所有權。

3.創新休閑農業用地

--土地租賃、置換或入股

對于經濟效益不理想的集體土地，可以通過土地置換、租賃、股份合資等方式統籌振興這些集體土地。一方面可以解決部分農民在旅游發展過程中需要遷移的住宅和承包土地的問題；另一方面可以充分發揮土地使用價值，集約化發展，便于個人或企業管理。

--使用廢棄宅基地或公園

大量農村房屋閑置，田地管理疏忽。新農村集中生活后，閑置的村莊農舍和廢棄的森林園林恰好是休閑健康農業和農村旅游的良好發展空間。

對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾，根據旅游業經營需要合理配置建設用地指標，有助于提高休閑農業和農村旅游的投資效率和質量。

--基于土地股份建立合作社

農村集體可以通過建立合作社，農民可以通過承包土地進行股權合作。這可以使土地集中管理、高效管理，形成大規模、工業化的管理。這樣，嚴格的管理體系和科學的管理方法，對加強休閑農業和農村旅游領域農村集體經濟的發展能力，確保發展成果有效地造福當地有很大的促進作用。

--土地銀行

土地銀行是指主要經營土地存貸和與土地相關的長期信貸業務的金融機構。土地銀行的具體經營模式是指政府組織對某一地區農民承包土地使用權、農村集體建設用地使用權、農民宅基地使用權進行分類整合，零存貸款，加快農業土地轉讓，促進農業產業化和規模形成。土地銀行被稱為解決三農問題的唯一途徑。自2009年起，土地銀行在成都試行。

在完成農村土地確認工作的地區，土地銀行可以實現農村集體土地指標的自由轉讓、質押和融資。這對農民獲得自營個人旅游項目和大型專業企業土地開發大型旅游項目具有現實意義。

田園健康項目：客戶群分析

（1）喜歡時尚健康的旅游方式，熱愛生態旅游和高端體育；注重文化消費和精神享受；追求相對私密的環境和社會場所；商務旅游服務支持要求較高。

(二)消費能力強，質量要求高；季節限制??；停留時間長，產業驅動力遠高于公共旅游。

（3）中小學生市場：市場的主要需求是知識和娛樂。中小學生正處于學習認知的初級階段，農業旅游是他們了解農業和自然的一種方式。針對本市場，休閑健康農業應提供科普教育相關旅游產品，寓教于樂。

（4）工薪白領市場：市場主要是長期居住在城市，尋找身心放松的人。休閑健康農業旅游可提供農業生產、農業體驗、節日參與等旅游產品，讓游客在體驗農村緩慢生活的同時放松身心。

（5）銀發族市場：市場群體是老年人。他們渴望安靜的生活、健康簡單的食物和休閑環境。通過休閑健康的農業旅游，他們可以體驗耕作和收獲幸福。

目前，隨著物質生活水平的提高，人們對健康、快樂、長壽的渴望越來越強烈，簡單的健康難以滿足人們對高質量生活的追求，整合快速發展的休閑旅游，健康旅游迎來了重大的發展機遇。

田園健康項目：需要注意的問題

一是解決認識問題

田園休閑健康產業涉及各個方面，早期投資非常大，需要多年才能成熟，需要保持政策的連續性。然而，追求經濟發展速度，不時關注投資大、效果慢的行業，將嚴重阻礙健康產業的發展，迫切需要改變。

二是要解決觀念問題

發展休閑保健產業鼓勵老年人在不同的地方養老，但對許多老年人和兒童來說，不同地方養老的概念是不被接受的。讓老年人到氣候適宜、生活條件優越的地方養老也是孝道的體現。

三是加強政策支持，吸引社會資本參與

國家出臺了一系列鼓勵醫療保健產業發展的政策。各地要積極配套，共同推動醫療保健產業發展。在醫療保健產業的發展中，政府的支持在很大程度上決定了社會資本投資的積極性。畢竟，政府的直接投資是有限的，因此有必要引入社會資本。

四是培養專業人才隊伍

目前，醫療保健行業急需的專業人，直接制約了醫療保健行業的發展壯大。人才是醫療保健事業發展的重要條件。重視醫療人才隊伍建設，建立健全醫療職業教育體系，提高醫療職業人才培養質量。